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Q:房屋買賣契約的附隨義務
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Q:房屋買賣契約的附隨義務
請問洪律師：
洪律師妳好:事情是這樣的，我於今年8月委託仲介公司買下一間房子，在交屋當天，前屋主只給我們一把大門鑰匙，當天就有詢問前屋主是否還有內門鑰匙和房間鑰匙，當時前屋主都說沒有，後來我們便跑去該社區詢問，得知房子應該有外門、內門、房間鑰匙，以及社區門禁和地下室磁卡，我再請仲介公司去告知屋主相關情況，仲介公司回覆我說:內門和房間鑰匙以及門禁和地下室磁卡早已弄丟，前屋主現在已願意負責門禁和地下室磁卡的費用，至於房間和內門鑰匙卻說合約沒記載要給予，想請問律師，房屋買賣，該房屋鑰匙、磁卡(遙控器)應該屬於很基本的東西，難道合約中沒記載這些東西，前屋主就不用負責處理嗎?謝謝。
高雄 洪幼珍律師：
你好: 買賣房屋交屋時，依交易習慣賣方通常要交給買方鑰匙及遙控器，使買方可以完全占有、使用房屋，就民法而言，可以說交給買方鑰匙及遙控器是買賣契約的附隨義務。如果賣方不履行，你們可以要求買賣價金應扣除此部分重打鑰匙的費用，但如果賣方已願負擔門禁及地下室磁卡的費用，建議你可以找鎖匠換新鎖，居住會較為安全，至於費用可協議由雙方共同負擔或由賣方負擔。
請問洪律師：
洪律師妳好:事情是這樣的，我於今年8月委託仲介公司買下一間房子，在交屋當天，前屋主只給我們一把大門鑰匙，當天就有詢問前屋主是否還有內門鑰匙和房間鑰匙，當時前屋主都說沒有，後來我們便跑去該社區詢問，得知房子應該有外門、內門、房間鑰匙，以及社區門禁和地下室磁卡，我再請仲介公司去告知屋主相關情況，仲介公司回覆我說:內門和房間鑰匙以及門禁和地下室磁卡早已弄丟，前屋主現在已願意負責門禁和地下室磁卡的費用，至於房間和內門鑰匙卻說合約沒記載要給予，想請問律師，房屋買賣，該房屋鑰匙、磁卡(遙控器)應該屬於很基本的東西，難道合約中沒記載這些東西，前屋主就不用負責處理嗎?謝謝。
高雄 洪幼珍律師：
你好: 買賣房屋交屋時，依交易習慣賣方通常要交給買方鑰匙及遙控器，使買方可以完全占有、使用房屋，就民法而言，可以說交給買方鑰匙及遙控器是買賣契約的附隨義務。如果賣方不履行，你們可以要求買賣價金應扣除此部分重打鑰匙的費用，但如果賣方已願負擔門禁及地下室磁卡的費用，建議你可以找鎖匠換新鎖，居住會較為安全，至於費用可協議由雙方共同負擔或由賣方負擔。
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Q：借名登記，如何保障自身權益? 請問洪律師： 現在我們所住的房子因貸款，所以將房子登記妹妹的名字，而妹妹因工作住外面，她表示房子是我和爸媽在住，所以要求貸款都要我繳，協調房屋登記共有妹妹也不願意，想問如何預防妹妹在房貸繳清後把房子賣掉，或是有其他可以保障自己與父母永久使用房屋的權利。謝謝! 高雄 洪幼珍律師： 你好: 你的情形是算借用妹妹名字登記房屋，所以可以和妹妹簽契約聲明是你的房子，如果她違約把房屋賣掉須賠償違約金，且可要求她設定第二順位抵押權于你或你的父母，以保障你的權利。
Q:租賃物的修繕責任
Q:租賃物的修繕責任請問洪律師：您好，請問我的房子今年出租給房客合約於103年7月1日開始計算，我在6月25日就交鑰匙給房客，房客從第一次看屋到交鑰匙總共來了4次看屋，從一開始說好的哪些家俱要與哪些不要，我們都依照他們的要求將他們需要用到的物品留下借給他們使用，不料他們又反反覆覆說同樣物品又不要，原本不要的又說要...現在又說我們房子有壁癌，要我們負責修繕，還有洗面盆的排水孔是可以用塞子塞住的，並沒有壞掉，但他們卻要求換新，(關於這點我們有需要更換嗎?)還有百葉窗壞掉了 (他們也要求我們全部更換)想請問那如果房子壁癌修繕這段期間他們若要求要退修繕房子這段時間的房租這樣合理嗎?高雄 洪幼珍律師：一、「洗面盆的排水孔是可以用塞子塞住的，並沒有壞掉，但他們卻要求換新」，以及「百葉窗壞掉全部更換」，是否更換得由你們雙方協議決定。但如由出租人所修繕，承租人於租賃期間，依民法第432條第1項之規定即對租賃物負有保管及保持義務。二、依民法第423條規定出租人對於租賃物之交付及合用有保持義務，所以房子壁癌修繕這段期間如果他們因此無法入住(即無法使用收益)，他們要求要退修繕房子這段時間的房租，似為合理，但如雙方有爭議，亦得向鄉鎮調解委員會申請調解。參考法條：民法第432條第1項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
Q：退租約了，還有其它責任嗎?
Q：退租約了，還有其它責任嗎?請問洪律師：我是租屋族最近退租了，有一些不愉快!1.房東因有家人有困難需要用到該間房屋，而要求我提早解約，我想說給人方便就答應他，除押金退還外，也沒要求他另行支付其他費用，我交回鑰匙時，房東也是當面點交後交還押金，過了一星期了，現在卻說我必須要給他粉刷的錢，清理的錢等，請問這是合理的嗎？ 2.適逢報稅期間，本想租金可以列舉來抵稅，房東卻提醒說租約上有規定我不可報稅，請問這有無違法的嗎？高雄 洪幼珍律師：一、因你與屋主巳合意終止租約，且已當面點交無誤，如之前租約未約定退租後要給房東粉刷的錢及清理的錢，或並非你蓄意破壞，依法依理你都不用付。 二、房東說租約上有規定不可報稅是否會違法的問題，如你們的意思是「如承租人報稅所增加的費用由承租人負擔」，房東即可主張租金是約定未含稅，此時你報稅造成房東所增加的稅，房東可向你要求，但如契約上明定不可報稅，違反稅捐法，依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」，應屬無效。
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Q：如何對不同縣市的肇事者提出聲請強制執行？請問洪律師：我們是車禍受害人(桃園人)，肇事者是花蓮人，我們已於101年10月18日在桃園縣內的調解委員會達成和解，和解金額為150萬，100萬由肇事者投保的保險公司理賠，另外50萬由肇事者負責。依照調解筆錄內容，肇事者需於101年11月18日前先匯入10萬元，另外40萬從101年12月10日起分兩年內按月還款16,666至全數付清止，如有一期未付，視為全部到期。至今尚未收到肇事者匯入一分一亳，並且完全對方失聯，請問要如何申請強制執行？因對方是花蓮人，是否要到花蓮法院申請強制執行呢？煩請回覆，不便之處敬請見諒，謝謝！高雄 洪幼珍律師：一、強制執行是以執行標的物所在地之法院為管轄法院，因此提問人可以先至各地國稅局查詢債務人財產資料，看債務人有無財產位於桃園縣內（不動產或存款銀行或其上班地點），如果有的話就可在桃園地院聲請強制執行，其他地區的財產在請桃園地院囑託其他法院執行。如果債務人在別的地方都沒有財產，那就只能到花蓮強制執行。二、建議先持調解筆錄向國稅局查對方的財產資料，看對方的財產在何處，如為不動產，就要向不動產所在地的法院聲請，如為其他財產或薪資，就要向財產或薪資的所在地法院聲請，不是一定要到花蓮法院申請強制執行。
Q：如何請求加速強制執行程序之進行?
Q：如何請求加速強制執行程序之進行?請問洪律師：先父生前均每日按時外出晨運,於遭遊覽車撞擊往生,經過冗長的司法程序,我等(被害人家屬)已獲法院判決相對人(遊覽車公司)須賠償3佰餘萬元,目前正進行聲請強制執行過程。我等曾兩次向法院聲請命債務人即相對人陳報財產,但債務人均未向法院陳報,法院亦未追究;於是我等向國稅局查詢債務人財產並依強制執行法第22條規定向法院聲請拘提管收債務人,但至今已逾一個半月時間卻未獲得法院任何相關訊息。請問法院依何法律可以不處理案件?我等又應如何爭取自身權益?在此先感謝您的大力協助!!高雄 洪幼珍律師：強制執行法第22條雖規定可向法院聲請拘提管收債務人,但因管收涉及人身自由，法官比較不會同意立即管收，可能要調查之後才會作決定，你們可要求法院依22條第三項先命該公司提供擔保，如該公司無相當擔保，即可要求法院管收。因法院案件很多，而且法院在八月底法官有大幅度調動，很多案件都未進行，建議你們再以寫狀子的方式要求法院處理。
Q:車禍事件的訴訟流程
Q:車禍事件的訴訟流程請問洪律師：洪律師你好，想請教因車禍所造成之過失傷害，我有肇事之項目，對方也有肇事之項目，請問這責任該如何區分? 若提出刑事訴訟，需要有辯護人嗎?亦或交由檢察官即可? 訴訟流程該如何進行?目前已進入區公所調解中。謝謝!高雄 洪幼珍律師：一、 如雙方都有過失，一般是按過失比例分擔，可申請車禍事故鑑定委員會鑑定。過失責任比例，於將來民事損害賠償訴訟中，亦可用來主張民法第217條過失相抵。二、 如提出告訴或被對方告，有律師協助較能保護自身權益，但不一定要委任律師陪同開庭(費用較貴)，可考慮請律師寫書狀及提供法律意見。三、 調解不成立，則進入訴訟流程。通常是先提刑事告訴，在檢察官對肇事者起訴後，即可向審理該案件的法院提起刑事附帶民事訴訟(可免繳裁判費用)。但是請您留意，過失傷害告訴須於事發後六個月內提起，民事賠償則於二年內提出。參考法條：民法第217條：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」刑事訴訟法第237條第1項：「告訴乃論之罪，其告訴應自得為告訴之人知悉犯人之時起，於六個月內為之。」民法第197條第1項：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。」
Q: 一罪不二罰?
Q: 一罪不二罰?請問洪律師：請問一下洪律師，我因為酒駕肇事，對方有受輕傷，我的酒測值是0.37，我沒有前科，已經跟對方和解了，檢察官對我緩起訴但要服60小時勞動服務和繳交處分金3萬。請問律師，現在我收到罰單催繳，但我已經繳處分金了，為什麼又要我繳紅單的罰款？法律不是說一罪不二罰嗎?監理處吊扣駕照程序要怎麼處理?高雄 洪幼珍律師：一、駕駛者酒精濃度超過每公升0.25毫克，除開紅單外，還會依刑法第185之3罪態駕駛罪法辦，但《行政罰法》第26條有「一事不二罰」之規定，所以酒駕遭依公共危險罪移送法辦者，不再依道路交通管理處罰條例處以罰緩，但吊扣駕照處分則無法免除。二、至於遭緩起訴處分之情況，法務部及交通部認為，緩起訴是附帶條件的不起訴處分，是不起訴的一種，所以緩起訴仍要繳交通罰款。不過目前多數法院認為，緩起訴所附帶的條件，例如繳交緩起訴處分金，已生實質刑罰效果，與不起訴處分不同，所以應適用一事不二罰原則。但也有法院認為，依照《道路交通管理處罰條例》第35條第8項規定，如酒駕者遭司法機關裁處之罰金低於違規事項之最低罰鍰基準者，應補繳不足最低罰鍰之部分。三、故您遭檢方緩起訴命繳處分金3萬元，如又遭催繳紅單罰鍰，可向交通法庭聲明異議，主張已遭檢方命繳緩起訴處分金，應適用一事不二罰原則，有機會撤銷原來的罰緩處分，可能不用繳罰鍰或僅補繳差額即可。須注意者，聲明異議一定要在接到交通裁決書後20日內，以書狀向當地法院交通法庭提出，逾期將遭法院駁回。四、另外，吊扣駕照之手續，須由您或您的代理人於期限內持您的駕照至監理單位辦理，逾期未辦理將轉為逕行註銷，併請注意。
Q：公司負責人之保證責任?
Q：公司負責人之保證責任?請問洪律師：我跟同事合開一家股份有限公司，目前我掛名負責人，同事是股東佔股90%，我佔5%，另有兩個同事合計5%，請問如果公司營運不下去時，目前我們跟兩家銀行尚餘NT$350萬未還，如果結束時，銀行會都找我還，還是會依股份做債務追償？如果真的跳票，我是不是在信用上會有瑕疵，這輩子都不可能再貸款買房子了呢？會不會連累家人呢?高雄 洪幼珍律師：一、你們公司欠銀行350萬元債務，要看是以何人當公司連帶保證人，且在保證契約、借據上簽章的人就要負責還債務，並非以股份比率分配計算。二、如果真的跳票會有跳票記錄，而且你如果當公司債務的保證人，對公司欠款也要負責，在信用記錄上會有記錄有瑕疵，如果你有財產，也會被債權人或銀行查封，但如家人未當你的保證人，法律上應不會連累家人，只是債權人催討時會影響到你家人的生活。
