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Q:無權代理的法律責任!
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Q:無權代理的法律責任!
請問洪律師：
請問在我的孩子未滿20歲時,我以我的名字辦了手機給我的孩子,在2年合約到期時,我的孩子在我不知情的情形下,私自拿我的雙證件到門市辦理了續約,門市人員也未與我本人確認,讓我的孩子辦理了續約,請問這樣的合約是否為有效合約? 這樣的續約造成了我無法負擔的月租費,讓我不知如何是好,在線上看見了洪律師的線上諮詢,特來留言諮詢,懇請洪律師幫忙!
高雄 洪幼珍律師：
你好，關於你的問題，回覆如下：
一、因你子女未得你的同意即以你的名義辦理門號之續約行為，在民事關係上，你子女之行為是成立「無權代理」之行為，在責任歸屬上，視你子女是否成年，而由身為法定代理人的你或你子女負最終之責任。業者部分因已檢視你子女所提供之「雙證件」(重要證件)，善盡了交易秩序上之注意義務，因此，此部分恐怕難以動搖續約行為之效力。再者，在刑事部分，因你子女有代簽你的姓名，如果確實未得你的同意，此行為實際上已然涉及「偽造文書」之罪責，均對你子女有不利之影響。所以，在這種情形，有些家長會承認子女的代理續約行為，以免電信公司對此提出刑事告訴。
二、建議上，你可尋求當地之消費者保護基金會之協助，提出調解之申請，經由調解委員之居中勸解，將損害降至最低。
請問洪律師：
請問在我的孩子未滿20歲時,我以我的名字辦了手機給我的孩子,在2年合約到期時,我的孩子在我不知情的情形下,私自拿我的雙證件到門市辦理了續約,門市人員也未與我本人確認,讓我的孩子辦理了續約,請問這樣的合約是否為有效合約? 這樣的續約造成了我無法負擔的月租費,讓我不知如何是好,在線上看見了洪律師的線上諮詢,特來留言諮詢,懇請洪律師幫忙!
高雄 洪幼珍律師：
你好，關於你的問題，回覆如下：
一、因你子女未得你的同意即以你的名義辦理門號之續約行為，在民事關係上，你子女之行為是成立「無權代理」之行為，在責任歸屬上，視你子女是否成年，而由身為法定代理人的你或你子女負最終之責任。業者部分因已檢視你子女所提供之「雙證件」(重要證件)，善盡了交易秩序上之注意義務，因此，此部分恐怕難以動搖續約行為之效力。再者，在刑事部分，因你子女有代簽你的姓名，如果確實未得你的同意，此行為實際上已然涉及「偽造文書」之罪責，均對你子女有不利之影響。所以，在這種情形，有些家長會承認子女的代理續約行為，以免電信公司對此提出刑事告訴。
二、建議上，你可尋求當地之消費者保護基金會之協助，提出調解之申請，經由調解委員之居中勸解，將損害降至最低。
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不公平的健身房契約
Q：不公平的健身房契約請問洪幼珍律師：我於93年加入一家健身中心,合約兩年到期,以信用卡每月自動扣款,但於約96年起即幾乎未再使用(一年也許不到五次),期間一樣是有扣款,同時我的信用卡也於97年11月到期,即健身房此後扣不到款,我於上星期接到健身中心電話說既使我要解約也必須把欠費繳清(即信用卡到期後扣不到款的約五個月)在此想請教律師您幾個問題:一、我將合約書檢視過一遍,其上有寫說合約到期後將以每月為基準按月續約"不在"另行通知,但我有查過定型化契約不得登載事項有註明說=(本契約期間期限屆滿後，而需續約者。應經雙方書面確認。企業經營者不得"事先約定屆期自動續約 "，不另通知消費者)這個選項,那我想請問,我之前所簽的那份合約可以適用這個條件嗎?如果適用,我該如何主張我的權力呢?二、因為這個規定是96年8月生效,我簽約是在93年,效力有溯及既往嗎?三、我之前打去消保會,對方說這就像電信契約一樣,門號到期你不解約就繼續扣月租費,是這樣嗎?高雄 洪幼珍律師：一、原合約書有合約到期後將以每月為基準按月續約不再另行通知,巳顯失公平，可依消保法主張無效，且消保會的定型化契約巳針對不得登載事項「本契約期間期限屆滿後，而需續約者應經雙方書面確認」,依法你所簽的合約自96年8月後即可以適用這個規定。二、因你是使用健身房，與電信契約不同，且健身中心應在契約原到期日前通知你，亦應在信用卡扣不到款後儘速通知你，你可主張契約在96年8月後即巳失效，要求他們還你多扣的卡費，也可向消保官申訴要求健身中心退款。
Q：健身房契約之終止及解除?!
Q：健身房契約之終止及解除?!請問洪律師：幾個健身房契約問題想請教您，麻煩您幫我解答：1. 96年02月，我與姊姊透過朋友介紹，簽立健身房兩年契約，期間僅去過一次，當時我有辦理信用卡自動扣款，原健身房每月按時扣款，但於96年9月在我信用卡仍可正常使用的狀況下，健身房並無在扣繳也無催款，合約已期滿，是否該繳納未扣繳的月費？2. 曾詢問辦理解約，但健身房表示，須繳納合約內所有費用，才得已辦理解約，當時辦理解約只是口頭詢問，因無法一次繳納兩年月費，因此作罷，無辦理解約程序，該健身房所述是否合理？但對於欲解約，我皆無書面資料，該如何處理？若無再去過健身房，是否仍須繳納費用？3. 姐姐接到健身房通知，表示該合約已於98年3月期滿，請他繳納所有合約內積欠之月費才得退會，但姊姊於96.3月時曾傳真信用卡資料給該健身房業務，業務員表示已收到扣款資料，但後續仍無扣款亦無催繳，是否仍須如健身房所述，繳完費用才得以辦理退會，這期間姊姊也未曾至健身房，健身房亦無寄發任何催款通知，若沒有辦理退會，健身房是否會持續累積積欠之月費呢？麻煩您協助我們解答疑問了，謝謝您!高雄 洪幼珍律師：王小姐，您好:一、 合約有效與信用卡是否扣繳或健身房有無催繳無關。如果妳在合約期限內，不想再使用健身房時，就可依行政院消保會規定之「健身中心定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第6點終止契約，但是因妳未在合約2年期間內終止(解除)合約，雖然妳沒有使用，仍需依契約繳納二年之費用。另妳只有口頭詢問解約，並未以書面或存證信函解約，在舉證上較不利，也不生解約或終止契約效力。二、 妳姐姐的部分，因健身房原有的契約規定「須繳清所有的合約內積欠會費才能退會」顯不合理，巳違反前述消保會規定的不得記載事項第10點:「本契約期限屆滿後，而需自動續約者，應經雙方書面確認，企業經營者不得事先約定屆期自動續約，不另通知消費者」的規定，故健身房原有的契約規定巳違反消保法第17 條成為無效。所以妳姐姐的合約於98年3月期滿，合約到期後巳無法解約，但是妳姐姐及你只須繳納98年3月前之會費，健身房不能主張自動續約而持續累積月費。參考法條：消費者保護法第17條：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約之一般條款無效。該定型化契約之效力依前條規定定之。企業經營使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」健身中心定型化契約應記載及不得記載事項 1.行政院體育委員會令 中華民國96年2月15日體委設字第09600033172號，96年8月15日起實施。 2.行政院體育委員會令 中華民國98年3月13日體委設字第09800053281號，修正「健身中心定型化契約應記載及不得記載事項」部分條文（應記載事項第2點、第5點、第7點、第9點、不得記載事項第4點），自98年9月13日起實施。壹、應記載事項：一、（當事人及其基本資料）消費者：消費者之姓名、電話、住居所。企業經營者：業者之名稱、代表人、電話、營業所、營業登記證字號、簽約地點。二、（契約起訖時間、種類及額度）契約中應載明契約起訖時間（期間不得逾十年）及消費者會員種類。契約起訖時間逾一月以上者，應載明同等級服務契約之單月會籍費用額度，且明確告知消費者。前項單月會籍費用額度，不得逾該消費者所訂會員契約月平均價格二倍。 … 五、（入會後使用設施前之解約）消費者於繳納入會費後，有下列情形之一者，得請求解約並請求全額退還已繳費用：一、契約生效後七日內未使用企業經營者設施者。二、所簽契約始期尚未屆至者。屬於訪問買賣或郵購買賣者，仍應適用消費者保護法第十九條及第十九條之一規定。六、（終止契約及其效果）雙方得終止契約。消費者契約終止時，企業經營者應就消費者已繳費用依下列方式之一，扣除一定費用後退還： □一、依簽約時單月會籍使用費用 元乘以實際經過月數（未滿十五日者以半月計，逾十五日者以一月計）。 □二、無法提供認定簽約時單月會籍使用費用者，按契約存續期間比例退還消費者已繳之費用，作為退費金額，企業經營者得依退費金額百分之 （不得逾退費金額之百分之二十）收取手續費，以補償企業經營者所受之損失。雙方未為前項約定時，以最有利消費者權益之計算方式為之。有下列情形之一者，企業經營者按契約存續期間比例退還消費者已繳之費用時，不得向消費者收取任何費用： (一)企業經營者依契約所提供服務或設備上缺失，經主管機關命限期改善仍未改善。 (二)企業經營者單方要求終止契約者。
Q：房屋買賣發生糾紛時，應如何主張自身權益(一)?
Q：房屋買賣發生糾紛時，應如何主張自身權益(一)?請問洪律師：同樓鄰居因為噪音上的問題，對方吵到我們無法安寧，結果最後雙方有爭執，(因為10月的時候有來我家踹門，所以11月時我拿花瓶(防身用)上去理論(結果對方告我殺人未遂、恐嚇、傷害、防礙自由，後來12月對方因為在地下室拿尖銳之物刺我脖子，以至於我告對方殺人未遂，所以現在雙方互告中。12月時我就搬家開始委託仲介賣掉我的房子，在2008年5月房子賣掉了，結果現在也完稅了，只差買方撥款過戶，但現在因為對方說我們的房子因為有告殺人未遂是凶宅，還說仲介(永慶房屋)沒告訴他們我們和樓上的事(此事在和仲介委託時我有跟仲介說明)，所以不買了，要我們全數退還訂金..等240萬(全數退還)一、請問我們的房子，並非買賣合約中的此屋是否有"非自然身故"，這樣算是凶宅嗎?以我和樓上的糾紛，仲介有需要告知買方嗎?這樣我還需要退還訂金..等240萬嗎?二、現在因為買方不願意付尾款，永慶房屋說要寄存證信函，但需要我簽名，請問我需要簽名嗎?因為當初是仲介沒跟買方說，我需要出面處理這樣的事嗎?三、如果對方和我決定都要打官司，是不是算對方違約?勝算有多大?如果可以勝的話，是可以要求對方買下此屋，還是沒收訂金，還是只能拿到訂金的一部份?高雄 洪幼珍律師：一、買賣契約的凶宅是指「非自然身故 」，所以你和鄰居有糾紛並 不算凶宅。你和樓上的糾紛是因衝突引起，在一般情理上似無告知對方之必要。且你的房屋在價值效用上應該都沒有瑕疵(民法354條)，對方如主張瑕疵或被詐欺要解除契約應該沒有理由，你可以主張對方違約而沒收訂金。二、因仲介公司是以你的名義寄存證信函當然要你簽名。三、目前依你的陳述你的勝算較大，可要求對方履行契約買下房屋或以對方違約為理由沒收訂金，一般沒收的金額以契約約定為準，但對方可要求法院降低沒收金額(即減免違約金民法第252條)。
Q：房屋買賣發生糾紛時，應如何主張自身權益(二)?
Q：房屋買賣發生糾紛時，應如何主張自身權益(二)?請問洪律師：在"買賣房屋糾紛(一)"之程序後，現在我已經請仲介公司寄出了第一封和第二封存證信函了，第二封存證信函通知對方違約了，要沒收其已給付之價金(履保專戶)請現在問的是：(一)請問接下來存証信函通知買法違約後，相關的手序為何?需要做些什麼?(二)我是否要透過法院才有辦法拿到履保專戶中的賣方交繳之價金(因為永慶說雖然是對方違約，但我仍然要告法院才要辦法拿到履保專戶中的價金)。(三)請問我何時才可以繼續賣我這間因對方違約而沒賣出去的房子。高雄 洪幼珍律師：一、如巳以存証信函通知買方違約後，你可以選擇以下二方式之一種，1、向法院提起訴訟，要求對方履行契約，並給付未給足的價金，或2、主張對方違約，依契約條款要解除契約，並要求對方給付違約金，二種方式只能擇一，你可以選擇對你較有利的方式。二、你要透過法院的判決才有辦法拿到履保專戶中的賣方交繳之價金。三、如果你巳以存証信函依契約條款合法解約，法律上即可另行賣屋。但建議可與你的仲介公司討論何時賣較好，較不會另行有爭議。
Q:房屋買賣契約的附隨義務
Q:房屋買賣契約的附隨義務請問洪律師：洪律師妳好:事情是這樣的，我於今年8月委託仲介公司買下一間房子，在交屋當天，前屋主只給我們一把大門鑰匙，當天就有詢問前屋主是否還有內門鑰匙和房間鑰匙，當時前屋主都說沒有，後來我們便跑去該社區詢問，得知房子應該有外門、內門、房間鑰匙，以及社區門禁和地下室磁卡，我再請仲介公司去告知屋主相關情況，仲介公司回覆我說:內門和房間鑰匙以及門禁和地下室磁卡早已弄丟，前屋主現在已願意負責門禁和地下室磁卡的費用，至於房間和內門鑰匙卻說合約沒記載要給予，想請問律師，房屋買賣，該房屋鑰匙、磁卡(遙控器)應該屬於很基本的東西，難道合約中沒記載這些東西，前屋主就不用負責處理嗎?謝謝。高雄 洪幼珍律師：你好: 買賣房屋交屋時，依交易習慣賣方通常要交給買方鑰匙及遙控器，使買方可以完全占有、使用房屋，就民法而言，可以說交給買方鑰匙及遙控器是買賣契約的附隨義務。如果賣方不履行，你們可以要求買賣價金應扣除此部分重打鑰匙的費用，但如果賣方已願負擔門禁及地下室磁卡的費用，建議你可以找鎖匠換新鎖，居住會較為安全，至於費用可協議由雙方共同負擔或由賣方負擔。
Q：借名登記，如何保障自身權益
Q：借名登記，如何保障自身權益? 請問洪律師： 現在我們所住的房子因貸款，所以將房子登記妹妹的名字，而妹妹因工作住外面，她表示房子是我和爸媽在住，所以要求貸款都要我繳，協調房屋登記共有妹妹也不願意，想問如何預防妹妹在房貸繳清後把房子賣掉，或是有其他可以保障自己與父母永久使用房屋的權利。謝謝! 高雄 洪幼珍律師： 你好: 你的情形是算借用妹妹名字登記房屋，所以可以和妹妹簽契約聲明是你的房子，如果她違約把房屋賣掉須賠償違約金，且可要求她設定第二順位抵押權于你或你的父母，以保障你的權利。
Q:租賃物的修繕責任
Q:租賃物的修繕責任請問洪律師：您好，請問我的房子今年出租給房客合約於103年7月1日開始計算，我在6月25日就交鑰匙給房客，房客從第一次看屋到交鑰匙總共來了4次看屋，從一開始說好的哪些家俱要與哪些不要，我們都依照他們的要求將他們需要用到的物品留下借給他們使用，不料他們又反反覆覆說同樣物品又不要，原本不要的又說要...現在又說我們房子有壁癌，要我們負責修繕，還有洗面盆的排水孔是可以用塞子塞住的，並沒有壞掉，但他們卻要求換新，(關於這點我們有需要更換嗎?)還有百葉窗壞掉了 (他們也要求我們全部更換)想請問那如果房子壁癌修繕這段期間他們若要求要退修繕房子這段時間的房租這樣合理嗎?高雄 洪幼珍律師：一、「洗面盆的排水孔是可以用塞子塞住的，並沒有壞掉，但他們卻要求換新」，以及「百葉窗壞掉全部更換」，是否更換得由你們雙方協議決定。但如由出租人所修繕，承租人於租賃期間，依民法第432條第1項之規定即對租賃物負有保管及保持義務。二、依民法第423條規定出租人對於租賃物之交付及合用有保持義務，所以房子壁癌修繕這段期間如果他們因此無法入住(即無法使用收益)，他們要求要退修繕房子這段時間的房租，似為合理，但如雙方有爭議，亦得向鄉鎮調解委員會申請調解。參考法條：民法第432條第1項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
Q：退租約了，還有其它責任嗎?
Q：退租約了，還有其它責任嗎?請問洪律師：我是租屋族最近退租了，有一些不愉快!1.房東因有家人有困難需要用到該間房屋，而要求我提早解約，我想說給人方便就答應他，除押金退還外，也沒要求他另行支付其他費用，我交回鑰匙時，房東也是當面點交後交還押金，過了一星期了，現在卻說我必須要給他粉刷的錢，清理的錢等，請問這是合理的嗎？ 2.適逢報稅期間，本想租金可以列舉來抵稅，房東卻提醒說租約上有規定我不可報稅，請問這有無違法的嗎？高雄 洪幼珍律師：一、因你與屋主巳合意終止租約，且已當面點交無誤，如之前租約未約定退租後要給房東粉刷的錢及清理的錢，或並非你蓄意破壞，依法依理你都不用付。 二、房東說租約上有規定不可報稅是否會違法的問題，如你們的意思是「如承租人報稅所增加的費用由承租人負擔」，房東即可主張租金是約定未含稅，此時你報稅造成房東所增加的稅，房東可向你要求，但如契約上明定不可報稅，違反稅捐法，依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」，應屬無效。
